Fethiye Kira Avukatı

Turizm bölgelerinde kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu ve çeşitliliği Türkiye ortalamasının üzerindedir: konut kiraları, sezonluk kiralamalar, işyeri ve otel kiralamaları farklı kurallara tabidir. Büromuz hem kiraya veren hem kiracı vekilliği yapar; uyuşmazlığın türüne göre en kısa sonuç verecek yolu seçer.

Tahliye davaları

Tahliye taahhütnamesine dayalı takip ve dava, ihtiyaç nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi ve yeniden inşa/imar (tadilat) sebebiyle tahliye yollarının her biri farklı süre ve şartlara bağlıdır. Yanlış yol seçimi aylarca zaman kaybettirir; dosyanızı önce tahliye sebebi yönünden analiz eder, sürecin takvimini baştan netleştiririz.

Kira alacakları ve depozito

Ödenmeyen kira bedellerinin tahliye talepli icra takibiyle tahsili, ortak gider ve aidat alacakları, depozito iadesi uyuşmazlıkları ve kiralananın hor kullanılmasından doğan tazminat talepleri bu kapsamda yürüttüğümüz işlerdendir.

Kira tespit ve uyarlama davaları

Uzun süreli kiralarda bedelin rayicin altında kalması, kiraya verenler için ciddi kayıptır. Beş yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davası ile bedelin emsal rayice göre belirlenmesini; olağanüstü ekonomik değişimlerde ise uyarlama davasını değerlendiriyoruz.

Sezonluk ve turistik kiralamalar

Kısa dönem kiralamaların artan mevzuat yükü (izin belgeleri, site kararları, idari yaptırımlar) karşısında; konut sahiplerine uyum danışmanlığı veriyor, aracı platformlar ve kiracılarla yaşanan uyuşmazlıkları çözüyoruz.

Sözleşme aşaması

Uyuşmazlıkların çoğu kötü yazılmış sözleşmeden doğar. Konut, işyeri ve sezonluk kiralamalar için; kira tespiti, depozito, alt kira yasağı, tahliye taahhüdü ve teslim şartlarını doğru kurgulanmış sözleşmelerle güvence altına alıyoruz.

Tahliye taahhütnamesi geçerli mi

En sık sorulan ve en çok hata yapılan konu bu. Geçerlilik için aranan şartlar:

• Kira sözleşmesinden SONRA verilmiş olmalı. Sözleşmeyle aynı anda imzalatılan taahhütname, kiracının serbest iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılır. Bu, uygulamada en yaygın geçersizlik sebebidir.
• Yazılı olmalı. Sözlü taahhüt sonuç doğurmaz.
• Tahliye tarihi belirli olmalı. Boş tarihli alınıp sonradan doldurulan taahhütnameler ağır biçimde tartışmalıdır; kiracı tarihin sonradan yazıldığını ileri sürerse ispat sorunu doğar.
• Kiracının kendisi (veya yetkili temsilcisi) imzalamış olmalı.

Şartlar sağlanıyorsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır. Bu süre geçirilirse taahhütnameye dayanma imkânı kaybedilir — sık rastladığımız bir hak kaybı.

Kiracı imzayı inkâr ederse imza incelemesi yapılır; taahhütnamenin sözleşmeyle aynı tarihte alındığı iddiası ise tanık ve diğer delillerle tartışılır. Konuya ilişkin ayrıntılı yazımız: Fethiye’de tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi.

Kirayı ödemeyen kiracı: adım adım süreç

1. Tahliye talepli icra takibi. Ödenmeyen kira için icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilir.
2. 30 günlük ödeme süresi. Kiracıya bu süre tanınır; süre içinde ödeme yapılırsa tahliye istenemez, yalnızca alacak tahsil edilmiş olur.
3. İcra mahkemesinde tahliye. Süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilir.

Bunun yanında iki haklı ihtar ayrı ve bağımsız bir tahliye sebebidir: bir kira yılı içinde kirayı geciktirdiği için kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir. İhtarların usulüne uygun (noter aracılığıyla) gönderilmesi ve haklı olması şarttır; bu nedenle ihtar metinlerini baştan doğru kurgulamak önemlidir.

Kira alacağının tahsili ve haciz aşaması için Fethiye icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracı tarafındaysanız: haklarınız

Tahliye taleplerinin tamamı haklı değildir. Kiracı olarak bilmeniz gerekenler:

• İhtiyaç nedeniyle tahliyede samimiyet aranır. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Mahkeme bunu somut olarak inceler.
• Tahliyeden sonra üç yıl kiralama yasağı. İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık halinde eski kiracının tazminat talep hakkı doğar.
• On yıllık uzama. Belirli süreli kira sözleşmeleri kendiliğinden yenilenir; kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bundan önce her istediğinde tahliye isteyemez.
• Usulsüz tahliye baskısı. Kilit değiştirme, elektrik-su kesme veya eşyaya el koyma gibi fiili müdahaleler hukuka aykırıdır; tahliye ancak mahkeme veya icra yoluyla yapılır.
• Depozito. Kira ilişkisi sona erdiğinde, taşınmazın hor kullanılmasından doğan zarar dışında depozitonun iadesi gerekir.

Büromuz hem kiraya veren hem kiracı vekilliği yapar; hangi tarafta olduğunuza göre değil, dosyanın hukuki durumuna göre değerlendirme yaparız.

Kira bedelinin güncellenmesi

Yıllık artış oranı mevzuatla sınırlandırılmıştır ve dönemsel olarak değişir; sözleşmeye yazılan daha yüksek bir oran, sınırı aşan kısım bakımından geçersizdir.

Beş yılını doldurmuş sözleşmelerde kira tespit davasıyla bedelin emsal rayice göre yeniden belirlenmesi istenebilir. Bu, uzun süreli kiralarda bedelin piyasanın çok altında kalması halinde kiraya verenin başvurduğu yoldur. Olağanüstü ekonomik değişimlerde ise uyarlama davası gündeme gelir. Her iki davada da emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi belirleyicidir.

Fethiye’de sezonluk ve kısa dönem kiralama

Bölgenin kira hukuku profili turizmle şekilleniyor ve bu, standart konut kirasından farklı kurallara tabi bir alan:

• İzin rejimi. Kısa dönem (günlük/haftalık) konut kiralaması izin belgesine tabidir; izinsiz faaliyet idari yaptırım riski taşır.
• Site ve apartman kararları. Yönetim planı veya kat malikleri kararı kısa dönem kiralamayı sınırlandırabilir ya da yasaklayabilir. Villa satın alırken bu kararların incelenmesi gerekir.
• Yabancı mülk sahiplerinin kiraya vermesi. Vekâletname ile yönetim, vergi yükümlülükleri ve aracı platformlarla yaşanan uyuşmazlıklar.
• Aidat ve ortak gider. Site aidat borçları, ortak alan kullanımı ve yönetime karşı açılacak davalar.
• Sezonluk işyeri kiraları. Restoran, dükkân ve tekne acentelerinde sezon dışı dönem, ciro kirası ve devir şartları.

Göcek ve Ölüdeniz hattındaki villa ve marina mülkiyetine özgü değerlendirmemiz: Göcek. Satın alma öncesi tapu ve iskân incelemesi için Fethiye gayrimenkul avukatı; İngilizce sayfamız Property Lawyer in Fethiye.