Fethiye Gayrimenkul Avukatı

Fethiye, Ölüdeniz’den Kayaköy’e, Çalış’tan Göcek sınırına uzanan hattıyla Türkiye’nin en hareketli gayrimenkul piyasalarından biridir. Yüksek değerli taşınmazlar, hisseli tapular, tarım arazisi-imar ilişkisi ve yabancı alıcı yoğunluğu; bu bölgede gayrimenkul uyuşmazlıklarını hem sık hem de teknik hale getirir.

Tapu iptali ve tescil davaları

Muris muvazaası, sahte veya kötüye kullanılmış vekaletnameyle yapılan devirler, ehliyetsizlik ve irade sakatlığı hallerinde tapu iptali ve tescil davaları yürütüyoruz. Kadastro tespitine itiraz ve imar uygulamasından (18. madde) kaynaklanan uyuşmazlıklar da bu kapsamdadır.

İnşaat ve kat karşılığı sözleşmeler

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, teslim gecikmesi ve ayıplı imalat uyuşmazlıkları; villa ve havuz inşaatlarında hatalı imalata karşı tekeffül hükümlerinin işletilmesi bölgemizde en sık çalıştığımız dosya tiplerindendir. Sözleşme aşamasında teminat düzenini doğru kurmak, arsa sahibini yarım kalan inşaat riskinden korur.

Mülkiyet ve zilyetlik uyuşmazlıkları

Müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi), ecrimisil, önalım (şufa) davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve sınır uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yerdeki keşif ve bilirkişi süreçlerini fiilen takip ediyoruz.

Alım-satım güvenliği

Satış öncesi tapu kaydı, takyidat (ipotek, haciz, şerh), imar durumu ve iskan incelemesi; satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi ve tapu devrinin eksiksiz tamamlanması için alıcı ve satıcılara işlem güvenliği hizmeti veriyoruz. Yabancı uyruklu alıcıların edinim süreçleri için Yabancılar Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Kamulaştırma ve idari uyuşmazlıklar

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında taşınmaz sahiplerini temsil ediyor; kamulaştırmasız el atma durumlarında bedel ve tazminat taleplerini yargıya taşıyoruz.

Satın almadan önce yapılması gereken inceleme

Gördüğümüz taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, kapora ödenmeden önce yarım saatlik bir incelemeyle önlenebilirdi. Satın alma öncesinde kontrol ettiğimiz kalemler:

• Tapu kaydı ve takyidatlar. İpotek, haciz, intifa, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi, kamulaştırma şerhi. Tapu senedinin fotoğrafı yeterli değildir; kaydın kendisi incelenmelidir.
• İmar durumu. Taşınmazın imar planındaki konumu, yapılaşma koşulları, yola veya yeşil alana terk payı bulunup bulunmadığı.
• Yapı ruhsatı ve iskân (yapı kullanma izni). İskânı olmayan yapıda abonelik, kredi ve sonraki satış süreçlerinde sorun çıkar. Ruhsata aykırı ilaveler yıkım ve para cezası riski taşır.
• Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Kat irtifakı, yapının henüz tamamlanmadığı anlamına gelir. Bu ayrım, satın aldığınız şeyin hukuki niteliğini değiştirir.
• Satıcının tasarruf yetkisi. Malik gerçekten satıcı mı, vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin kapsamı satışa yetki veriyor mu, miras yoluyla gelen taşınmazda tüm mirasçıların onayı var mı.
• Borçlar. Emlak vergisi, aidat ve abonelik borçları taşınmaza bağlı olarak sizi etkileyebilir.

İnceleme sonucunu yazılı olarak veriyoruz; ödeme yapılacaksa taksitlerin tapu devri gibi doğrulanabilir adımlara bağlanmasını öneriyoruz.

Tapu iptali ve tescil davası hangi durumlarda açılır

Bu dava, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu hallerde mülkiyetin düzeltilmesi için açılır. Uygulamada en sık dayandığı sebepler:

• Muvazaa (mirastan mal kaçırma). Miras bırakanın, mirasçılardan birini pay dışında bırakmak amacıyla satış görüntüsü altında bağış yapması. Bu dosyalarda bedelin gerçekten ödenip ödenmediği, taraflar arasındaki ilişki ve satış bedelinin rayice uygunluğu incelenir.
• Hile, ehliyetsizlik ve irade sakatlığı. Devir anında malikin fiil ehliyetinin bulunmaması ya da aldatılmış olması.
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması. Vekilin, vekâletnamenin kapsamını aşarak veya malikin talimatına aykırı biçimde taşınmazı devretmesi. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için bu risk özellikle önemlidir.
• İnançlı işlem ve tapuya güven ilkesinden doğan uyuşmazlıklar.

Burada belirleyici bir engel var: tapu sicilindeki kayda iyiniyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Yani taşınmaz el değiştirdikten sonra dava açmak belirgin şekilde zorlaşır. Bu nedenle şüphe doğduğunda gecikmeden tedbir talebiyle birlikte harekete geçmek gerekir.

Yetki kesindir: taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Fethiye veya Göcek’teki bir taşınmaz için dava, malik nerede yaşarsa yaşasın Fethiye’de görülür.

Kat karşılığı inşaat ve ayıplı imalat

Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişkide tekrarlayan sorunlar: teslimin gecikmesi, sözleşmede kararlaştırılan nitelikte olmayan imalat, eksik iş, iskânın alınmaması ve müteahhidin kendi payını üçüncü kişilere devretmesi.

Ayıplı imalatta iki nokta kritik: ayıp ihbarının süresinde yapılması ve kusurun tamir edilmeden önce tespit edilmesi. Kusuru kendi imkânlarınızla giderdikten sonra açılan davada ispat çok güçleşir; bu nedenle önce delil tespiti isteriz. Havuz ve teras yalıtımı, çatı, tesisat ve zemin kaynaklı kusurlar bölgemizde sık karşılaştığımız kalemler.

Konuya ilişkin ayrıntılı yazımız: inşaat ve havuz yapımında ayıplı imalat. Müteahhitten doğan alacağın tahsili için Fethiye icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Yabancıların taşınmaz edinimi

Yabancı gerçek kişiler Türkiye’de kural olarak taşınmaz edinebilir; ancak sınırlamalar vardır: askeri yasak ve özel güvenlik bölgelerinde edinim kısıtlıdır, ülke genelinde ve ilçe bazında yüzey ölçüsü sınırları uygulanır, bazı ülke vatandaşları için karşılıklılık esası gündeme gelir.

Devir öncesinde taşınmaz değerleme raporu alınması zorunludur. Yurt dışında bulunan alıcılar işlemi vekâletname ile yürütebilir; vekâletnamenin Türk konsolosluğunda düzenlenmesi veya apostil şerhiyle onaylanması gerekir. Türkçe bilmeyen taraflar için tapu işleminde yeminli tercüman bulunur.

Taşınmaz edinimine bağlı vatandaşlık başvurusunda mevzuatta belirlenen tutar eşiği, üç yıl satmama taahhüdünün tapuya şerh edilmesi ve döviz bozdurma belgeleri gibi sıkı belge şartları vardır; bu süreci Yabancılar ve Vatandaşlık Hukuku sayfamızda ayrıca ele alıyoruz. İngilizce hazırladığımız sayfa: Property Lawyer in Fethiye.

Fethiye’de sık gördüğümüz taşınmaz uyuşmazlıkları

• Kırsal mahallelerde sınır ve ecrimisil. Kadastro sonrası sınır uyuşmazlıkları, komşu kullanımı ve haksız kullanım tazminatı.
• Hisseli tapular. Miras yoluyla çok paydaşlı hale gelen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi ve önalım (şufa) hakkı. Miras boyutu için Fethiye miras avukatı sayfamız.
• Göcek ve Ölüdeniz villa stoku. İskân eksikliği, ruhsata aykırı ilaveler, site yönetimi ve aidat uyuşmazlıkları, kısa dönem kiralamayı sınırlayan yönetim kararları. Bkz. Göcek.
• Yabancı mülk sahiplerinin devir ve miras işlemleri. Vekâletname ile satış, mirasçılık belgesi ve yabancı mahkeme kararlarının tanınması.
• Kira ve tahliye ile kesişen dosyalar. Bkz. Fethiye kira avukatı.