# Tapu İptali ve Tescil Davası: Hangi Hallerde Açılır?

Yayın tarihi: 2026-08-15 · Kocaağa Avukatlık

> Tapu iptali ve tescil davasının sebepleri: muvazaa, mirastan mal kaçırma, vekâletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik. Kesin yetki kuralı ve iyiniyetli üçüncü kişi sorunu.

Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı olduğu hallerde mülkiyetin düzeltilmesi için açılır. Uygulamada en çok karşılaşılan taşınmaz davalarından biridir ve sonucu genellikle **zamanında harekete geçilip geçilmediğine** bağlıdır.

Bu yazıda davanın hangi sebeplere dayandığını, yetki kuralını, ispat sorunlarını ve en kritik engeli — tapuya güven ilkesini — açıklıyoruz.

## Dava hangi sebeplere dayanır

### Muvazaa: mirastan mal kaçırma

En yaygın dava sebebidir. Miras bırakan, mirasçılardan birini veya birkaçını pay dışında bırakmak amacıyla taşınmazı satmış gibi gösterir; gerçekte ise bağışlamıştır. Görünürdeki işlem (satış) tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için geçersizdir.

Mahkemenin incelediği ölçütler:

- Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği (banka kaydı var mı?)
- Bedelin rayice uygunluğu — taşınmazın değerinin çok altında bir bedel muvazaa göstergesidir
- Devralanın ödeme gücünün bulunup bulunmaması
- Miras bırakanın diğer mirasçılarla ilişkisi ve devir sonrası taşınmazı kullanmaya devam edip etmediği
- Devrin ölüme yakın bir tarihte yapılmış olması

Bu davayı saklı payı zedelenen mirasçılar açar ve talep, işlemin baştan geçersiz sayılmasıdır.

### Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Vekilin, vekâletnamenin kapsamını aşarak veya malikin talimatına aykırı biçimde taşınmazı devretmesi halinde açılır. Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri için bu risk somuttur: geniş kapsamlı ve süresiz düzenlenmiş bir vekâletname, kötüye kullanıma açık kapı bırakır.

Fethiye ve Göcek çevresinde yabancı mülk sahipliğinin yaygın olduğu göz önüne alındığında, vekâletnamenin **olabildiğince belirli** ve süreyle sınırlı düzenlenmesini öneriyoruz.

### Ehliyetsizlik ve irade sakatlıkları

Devir anında malikin fiil ehliyetinin bulunmaması (ileri yaş, demans, ağır hastalık) veya hile, hata ya da korkutma altında işlem yapmış olması. Bu dosyalarda sağlık kayıtları ve gerektiğinde adli tıp değerlendirmesi belirleyici olur.

### Diğer sebepler

İnançlı işlem (taşınmazın teminat amacıyla geçici olarak devredildiği iddiası), yolsuz tescil, kadastro hatası ve zilyetliğe dayalı tescil talepleri.

## Yetki: taşınmaz neredeyse dava orada görülür

Taşınmazın **aynına** ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi **kesin yetkilidir**. Bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez.

Pratik sonucu şudur: Fethiye veya Göcek'teki bir taşınmaz için açılacak tapu iptali davası, davacı İstanbul'da, Almanya'da veya İngiltere'de yaşıyor olsa dahi **Fethiye'de** görülür; taraflar başka bir mahkemeyi seçemez.

Yanlış yerde açılan dava yetkisizlik kararıyla döner ve aylar kaybedilir.

## En kritik engel: tapuya güven ilkesi

Bu davanın en önemli sınırı budur ve çoğu kişi geç öğrenir.

Tapu sicilindeki kayda **iyiniyetle** güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı kural olarak korunur. Yani muvazaalı devirden sonra taşınmaz bir başkasına satıldıysa ve o kişi durumu bilmiyorsa, tapunun iptali istenemez; talep tazminata dönüşür.

Bunun anlamı: **taşınmaz el değiştirdikçe dava şansı azalır.** Bu nedenle şüphe doğduğunda yapılması gereken ilk iş, dava açılışıyla birlikte **tapu kaydına tedbir şerhi** konulmasını istemektir. Şerh, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişilere devredilmesini engeller ve iyiniyet iddiasının önünü kapatır.

## İspat: hangi belgeler toplanır

- **Tapu kaydı ve tapu dosyası.** Devrin dayanağı olan resmi senet, varsa vekâletname.
- **Banka kayıtları.** Satış bedelinin ödendiği iddiasını doğrulayan veya çürüten en güçlü delil.
- **Emsal değer araştırması.** Devir tarihindeki rayiç bedelin tespiti.
- **Tanık beyanları.** Taşınmazın devirden sonra kim tarafından kullanıldığı.
- **Sağlık kayıtları.** Ehliyetsizlik iddiasında.
- **Keşif ve bilirkişi incelemesi.** Taşınmazın niteliği ve değeri.

Bilirkişi raporuna süresinde ve gerekçeli itiraz etmek, bu dosyalarda genellikle asıl mücadele alanıdır.

## Sık yapılan hatalar

- **Tedbir talep etmemek.** Dava sürerken taşınmaz devredilirse sonuç değişir.
- **Beklemek.** Taşınmaz el değiştirdikçe iyiniyetli üçüncü kişi sorunu büyür.
- **Yanlış davayı açmak.** Tenkis davası ile muvazaa davası farklı sonuçlar doğurur; dosyanın delil durumuna göre seçim yapılmalıdır. Bu ayrımı [Fethiye miras avukatı](/fethiye-miras-avukati/) sayfamızda ele aldık.
- **Vekâletnameyi geniş düzenlemek.** Özellikle yurt dışından işlem yürütenler için.

## Kimlerle çalışıyoruz

Fethiye ve Seydikemer'deki kırsal mahallelerde hisseli tapu ve sınır uyuşmazlıkları, Göcek ve Ölüdeniz'de yabancı mülkiyetine ilişkin devir ve miras dosyaları, tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi ve önalım talepleri sık çalıştığımız konu grupları.

Satın alma öncesi tapu, imar ve iskân incelemesinin kapsamını [Fethiye gayrimenkul avukatı](/fethiye-gayrimenkul-avukati/) sayfamızda; bölgeye özgü değerlendirmelerimizi [Göcek](/hizmet-bolgeleri/gocek/) ve [Fethiye ve Seydikemer](/hizmet-bolgeleri/fethiye-seydikemer/) sayfalarımızda bulabilirsiniz. Yabancı mülk sahipleri için İngilizce sayfamız: [Property Lawyer in Fethiye](/en/property-lawyer-fethiye/).

Karar sonrası istinaf aşaması hakkında: [istinaf süreci ve süreleri](/blog/istinaf-sureci-ve-sureleri/).

---

*Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her taşınmaz uyuşmazlığı kendi tapu kaydı ve delil durumu içinde değerlendirilmelidir; dosyanıza ilişkin görüş için avukata danışmanız gerekir.*

---
HTML sürümü: https://kocaagaavukatlik.com/blog/tapu-iptali-ve-tescil-davasi/